中房报·物业管理
A+
金茂物业的资本市场想象空间

中国房地产网

2021-09-11 17:21

金茂物业的上市申请消息姗姗来迟。

金茂物业的上市申请消息姗姗来迟。

中房报记者 梁笑梅 北京报道


金茂物业的上市申请消息姗姗来迟。


8月的最后一天,中国金茂(股票代码00817.HK)发布公告称,建议分拆附属公司金茂物业发展股份有限公司(以下简称“金茂物业”)的股份并在联交所主板独立上市。


近三年,金茂物业营收和盈利处于稳定增长,复合年增长率分别为28.2%、110%。


一位物业专家表示,金茂物业的发展历史并不短,但在规模上却明显滞后。


资料显示,直到2011年,金茂物业才将业务扩展至中国金茂开发的住宅项目中。截至今年3月末,在管面积不足2000万平方米。


28年前就涉足商业物业的金茂物业会是其在资本市场的杀手锏?


商业物业的往事


可以说金茂物业是从商业管理发家的。


1993年,中化酒店成立,为金茂集团前身在北京开发的中化大厦写字楼提供物业服务,1999年,又通过金茂上海为城市地标上海金茂大厦提供物业服务。


截至目前,金茂物业在商业物业管理上有28年的历史。


这家定位为高端物业管理服务的物企,也获得了较高的物业管理费用。


相比而言,非住宅物业的溢价却明显很多,同期的物业管理费是19.7元/平方米,显著高于行业平均水平——5元/平方米,这其中,写字楼的价差优势更加明显,平均物业管理费为27.3元/平方米,而物业服务百强企业平均水平为6.93元/平方米。这和其在管项目多为城市级地标有关。


值得一提的是,在商业物业领域,金茂物业不乏对手。


其中,华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务、金融街物业、中骏商管、星盛商业等,一上市就强化了自己的商业运营物业板块属性。


而华润万象生活最具代表性。2020年12月9日于香港联交所主板挂牌,上市不到一个月就创造了千亿市值,截至当年8月30日,华润万象生活市值仍在950亿港元之上,排在碧桂园服务之后,排名第二。甚至,华润万象生活市盈率遥遥领先,最高的时候超过100倍,现在为60倍左右。


殊不知,房地产企业的市盈率都在10倍以下。甚至,今年可以看到房地产开发板块市盈率已经是处于历史低位了,7月甚至达到了历史最低位7.8倍,而后由于反弹的缘故目前市盈率是8.22倍。


这就是众多物企争相奔赴商业物业的缘由。


值得关注的是,上述物企在资本市场上的影响力不容小觑。众所周知,因为商业运营具有更高的毛利率及提价权是物企十分关心的方向。以华润万象生活、宝龙商业为代表,商业运营占比较大,加上强大的房地产背书,


再来说一家企业,就是星盛商业。他的优势在于他是纯商业运营股,没有物管,星盛在所有物业股中毛利率是非常高的。但估值却在物业股中处于偏下位置,劣势在于星盛商业体量还较小。


规模过小的硬伤对于金茂物业来说,商业物业的故事不会太顺利。


“秀肌肉”还是“秀骨感”?


截至今年3月末,金茂物业的总合约建筑面积为4130万平方米,在管总建筑面积为1810万平方米。


金茂物业也属于中小型物企中的一员了。据今年递表的物企数据显示,在管面积绝大部分都在1000万~3000万平方米。


金茂物业的步子稍微有点慢。


金茂物业的母公司是中国金茂,中国金茂的销售额2020年超过了2000亿元,具有同样销售额的房企有旭辉控股、新城控股,两者的物企的在管面积分别为达1.02亿平方米、1.01亿平方米,和他们的物业公司相比,金茂物业的在管总建筑面积有还有很大差距。


在规模方面,金茂物业是讲不出太亮眼的故事了。


不过,在盈利方面,金茂物业增长势头还算可以。2018年~2020年,金茂物业的营收和利润持续增长,营收由2018年的5.75亿元增至2020年的9.44亿元,利润由0.17亿元增至0.77亿元,复合年增长率为28.2%、110%。


值得关注的是,金茂物业整体毛利率由2018年的20%跌至2019年的19.2%,2020年则为24.9%。


金茂物业解释,究其原因是由于公司当时对智慧管理系统的投入增加,导致社区增值服务的毛利降低。但在2020年,因物业管理业务毛利率提升,且交付前服务与社区空间运营服务收入增加,整体毛利率回升至24.9%。


这个毛利润在已上市的物企中,成绩如何?


据wind统计,从今年已发的半年业绩看,这样的毛利率水平,排在在港上市物业企业的40名左右,目前在港上市物业企业一共51家。


这样看来,金茂物业毛利率并没有明显优势。


上述物业专家表示,“物业经营和物业上市是有区别的,金茂物业需要找到盈利点,研究新的业务以及新的投资机会。”


绕不开规模的坎


对于金茂物业来说,做大规模仍排在首要位置。


金茂物业募集资金之后的用途:收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作;升级智慧服务管理系统;用于企业运营资金及一般用途等。


金茂物业把投资与收购放在第一条,对于规模的重视不言而喻。


金茂物业方面表示,具体而言,收购对象的在管建筑面积至少为100万平方米,最近财政年度的年度收益至少为人民币5000万元。公司业务由住宅物业、写字楼等公共物业构成的管理组合,地点则位于京津冀地区、 长江三角洲、大湾区及成渝经济圈等发展潜力地区的公司。


招股书显示,截至2020年12月31日,金茂物业在管面积1770万平方米,其中84.2%位于一二线城市,远高于行业平均63.8%的占比;截至2021年3月31日,金茂物业在一二线城市拥有合约项目150个,合约建筑面积为2950万平方米,占总合约面积71.4% 。


此外,金茂物业还会在独立第三方物业方面发力。


自2020年起,金茂物业一直积极扩展独立第三方所开发的物业。截至2021年3月31日,已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约,合约建筑面积及在管建筑面积分别为270万平方米及220万平方米。


2011年才接管中国金茂的项目,2020年开始布局第三方物业,金茂物业在规模上是应该加足马力了。

编辑:刘亚

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:金茂物业
0
0
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP