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朴石集团姚伟示:供地规则调整后中型房企将迎来更多机会

中国房地产网

2021-09-15 18:56

中型房企或正在迎来新的发展机会。

中型房企或正在迎来新的发展机会。

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中房报记者 徐妍 北京报道


“新的土地供应规则调整,对中型房企来说可能会获得更多机会。行业集中度继续增长的态势也会发展变化。”


9月15日,在由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2021中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十八届中国房地产品牌发展高峰论坛”上,朴石集团创始人兼董事长姚伟示在接受中国房地产报记者专访时表示,中型房企或正在迎来新的发展机会。


中国房地产报:第二批集中供地城市的最新土地出让结果已经出炉,新的供地规则调整,对大型房企的拿地投入作出一定限制。这对中型房企来说是否会带来更多机会?


姚伟示:我认同这一观点,原本超大型的地方开发公司可能会用超过40%的销售额去拿地,受到国家新的政策导向影响,未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显,因为之前可能这类企业没有做太多高周转的安排,反而获得了更多的机会。


目前我们也在观察这些机会。我们公司因为植根在上海,考虑到管理半径的问题,目前主要的发展区域在华东六省一市,我们还是比较看好上海、江苏和浙江等地,同时也看好华东的山东、江西、安徽等地区。


中国房地产报:这两年房地产行业发展形势发生了较大变化,无论是“三道红线”还是土地供应规则的调整,朴石集团作为一家中型房企,应对新的行业形势作出了哪些转变?


姚伟示:公司在2017年开始转型,原来是做代建类的,现在做开发类的。我们的企业是在房地产所谓的“白银时代”发展起来的企业,正因为这几年刚开始发展起来,所以能够在前人的经验上做更多的思考,我们最近一段时间深度的理解到一些国家政策的转变,未来也会沿着国家政策导向往前走。在拿地的过程当中也会谨守稳健的措施,也会在“三道红线”的标准地下运作企业。


在轻重资产侧重方面,公司在2013年到2017年一直是在做轻资产运作,从2017年到现在是坚持轻资产、重资产轻重结合的模式开发,轻资产运作模式上的经验也是我们的一个优势。


中国房地产报:目前来看,多方操盘、联合开发,对中型房企来说是否一种“抱团取暖”的主流方式?


姚伟示:多方开发会是一种比较好的主流发展方式,一方面,大家各自发挥自身的优势,也让我们作为中型房企有机会和更多好的开发商去合作;另外一方面,合作开发对于中型房企降低成本、减小风险,会起到一个非常好的共建的作用。


在这种联合开发模式中,希望能把我们公司的专业做好,特别是在设计营造、销售营销方面的专业度做大做强,所以我们会比较多的去跟优秀的开发商去做联合操盘的事情。


中国房地产报:公司在2018年之后布局了一些文旅项目,这些项目是否受这两年疫情暴发、旅游业萎缩等外部环境的影响?你如何看待文旅板块的发展前景?


姚伟示:我们集团在青岛跟丹麦方面合作做了青岛安徒生乐园,项目现在已经竣工并开业经营,尽管在疫情的大背景下,今年的营收情况还是不错,因为我们切入了一个比较细分的市场,所以对于这个文旅项目的发展前景还是比较有信心的。


我觉得文旅项目的开发还是要注意几点:第一是不要盲目,尤其不要在没有相对强大IP的情况下去做文旅项目,还是应该去选择比较成熟的有知名度的IP去合作;第二,项目应该保持相对合适的规模,比如我们的项目在青岛市的市区来做,比一般动辄几平方公里的大型项目就相对有优势,做文旅项目还是不要把规模做的过大。第三个方面是选址,还是应该去在一个城市相对好的位置,而不是说在一个很偏远的地方去拿很大一块地,项目运营的安全边际度会比较宽。


中国房地产报:房地产行业发展进入“白银时代”后,企业是否应该考虑向自营物业、持有型资产做延展,以此平衡风险?


姚伟示:企业发展到一定阶段,是要适当考虑一定比例的非销售物业,尤其是经营性物业。我们公司目前在浙江的慈溪、余姚等地已经做了一些持有型物业。当然这个持有型物业的比例一定是要掌握在一个比较合适的比例上,比如项目本身的现金流回正已经解决的情况下,会留一部分优质资产,通过十年、二十年的周期经营好之后再做长远打算。


我认为出售型物业和持有型物业应该混合在一起,既有可出售型物业让项目完成现金流回正,得到一个比较好的(经营)指标,同时在现金流完成回正之后,不要急功近利、急于出售优质资产。比较好的模式应该是短长结合,高比例的自持物业可能会对企业财务上造成很大压力,在拥有高比例可售型物业的基础上再持有10%至20%的物业,来做长期的经营的话,会是一种又安全又有“长期主义”概念的模式。


编辑:温红妹

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标签:朴石集团,供地规则
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