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深圳“写字楼一哥”的护城河有多宽?

中国房地产网

2021-04-19 14:35

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刘伟/文


时间来到2021年4月中旬,经过过去一年新冠肺炎疫情的“洗礼”,地产行业已然从过去数十年的“土地红利”期、“金融红利”期,彻底过渡到“管理红利”期。


去年至今,监管层先后划定的有息负债“三道红线”,房贷“五档管理”,土地出让“两个集中”,一定程度上将房企的发展限制在一定范围内。


如何稳步穿越周期?成为后疫情时代房企不得不面对的议题。


将目光投向华南地区。4月14日,向来“面粉”资源稀缺的深圳,首批集中供地仅推出6块宅地,这让处在“管理红利”时代中的深圳房企间的博弈,显得更加激烈。


素有深圳“写字楼一哥”之称的卓越集团,顺利穿越去年疫情,并在今年一季度取得不俗成绩。如何在与以往不同的新赛道中分得一杯羹?这极其考验企业“护城河”的坚固程度。


卓越“双百亿” 牛年一季度业绩飘红


不久前,卓越集团披露了一季度的销售数据。


今年一季度,卓越集团超额完成指标,其中,3月份,卓越集团实现销售、回款“双百亿”,完美收官,为全年业绩达成奠定了坚实基础。


在已披露项目中,卓越集团旗下东莞晴熙云翠实现签约金额11亿元、南通华宸世纪签约金额6亿元、慈溪湖樾云著签约金额5.5亿元、青岛青岚郡签约金额5亿元、长沙洋湖晴翠签约金额3.4亿元、深圳蔚蓝铂樾府签约金额4亿元。


自2020年8月,“三道红线”指标下达以来,整个行业都面临降杠杆的压力。“降杠杆”与“增业绩”看似鱼与熊掌,不可兼得。


能够实现一季度业绩“开门红”,得益于卓越在不同布局区域采取的针对性的开发策略——在优势项目上卓越是联动城市更新进行一二级开发;在长三角区域的公开市场拿地能力强劲,获取项目后能够实现有质量的快周转增长,从而实现资金的快速回流。


卓越凭借从拿地源头确保投资精准性,降低了决策风险;以经营杠杆推动投资,确保融资规模与质量;实现区域深耕,做到了合理的控制土储数量与质量。


从投资能力拿地、融资、土储三个方面,形成了一套适应自身发展节奏的投资体系,卓越在稳中求胜。


在去年11月份的一次采访中,卓越集团执行总裁沙骥说:“我们更关心达成目标的路径和实现目标的质量,而不是过分地追求数字。”


所谓有质量的增长,具体来说就是要以现金流为核心,做到对客户、股东、员工负责,同时实现高效率、快组织,为完成新一年的发展目标打下坚实的基础。这种发展模式对于卓越来说无疑会提供非常强大的动力。


卓越的这种发展战略,其标准是“高质量的现金流、稳定的利润和安全的负债”。具体是通过现金流、业务流、管理流来实现主体业务的良好联动,真正展现地产板块的核心优势。


在现金流层面,卓越从“融、销、回、付”四个现金流线条,尽可能加快现金流周转,实现业务效力的提升;在业务方面,卓越重视项目品类的选择,重点投资以栖居为主的快周转项目,实现业务基础能力的体现。


在第一季度实现开门红的情况下,卓越在2021年的业绩也备受外界期待。


投资“顺周期” 积极拿地扩充土储


中指院的统计数据显示,2021年一季度,TOP100企业拿地总额5588亿元,拿地规模同比增长22.7%。


中原地产首席分析师张大伟认为,2021年初,整体房企拿地积极,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。


卓越集团不会错过这一纳储的好时机。今年一季度,卓越集团共获取16幅土地。1月20日,卓越集团以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地,楼面价达14236元/平方米,溢价率为36.88%。


同日,公司以9.56亿元竞得嘉兴平湖一宗住宅地块,楼面价6511元/平方米,溢价2.14%。


随后,1月21日,卓越集团辗转广州和湖州土拍市场,分别以总价19.43亿元和3.42亿元夺得两幅土地。


3月29日,卓越集团再以15.97亿元竞得浙江嘉兴编号2021嘉秀洲-007号地块,楼面价9222元/平方米,溢价率49.96%。


在投资“顺周期”增加土储离不开企业背后的融资能力。卓越的融资底气来自于旗下的商业管理公司,卓越商业拥有深圳CBD多个商业项目,作为担保方,其使得卓越的融资成本一直维持在较低水平。


2020年10月19日,卓越集团旗下卓越商企服务(股票代码:06989.HK)成功登陆港交所IPO,将其商业板块推向了一个更为成熟的阶段。


2020年,卓越商企服务录得收入约为25.3亿元,同比增长37.5%;归母净利润为3.25亿元,同比增长82.1%。而毛利润则同比大增53.2%至6.64亿元。


积极拿地让外界看到了卓越准备在2021年大干一场的决心,同时也为未来的地产开发业务积极储备优质地块。


除了深耕粤港澳大湾区之外,卓越也在积极走向全国市场,近年来在热点区域和重点一二线城市加大了拓展力度,以此来快速提升企业的业务规模。


这种主要立足热点经济区和重点城市的发展战略,极大提升了卓越集团的抗风险能力和业务上升空间,同时也提升了企业的盈利能力。


深挖“护城河” 城市更新持续发力


在地产开发已然进入存量时代,房企纷纷抢食“管理红利”的当下,人们不禁要问,卓越集团的“护城河”有多深?有多宽?


目前,卓越集团已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资4大航道,涵盖8项业务,业已成长为一个业务综合、布局合理、运转高效的多元化城市综合运营商。


2020年,卓越集团总资产超过2200亿元,资产管理总规模超过1000亿元。


卓越集团全国开发面积超过3100万平方米,土地储备面积超过6200万平方米,70%储备于粤港澳大湾区,足迹遍布广州、佛山、东莞、中山、珠海等主要核心城市。


“集中供地”政策实施以来,4月14日,深圳迎来首批集中供应宅地挂牌。此次推出的地块仅有6宗,其中2宗位于深汕特别合作区,1宗为人才住房用地;剩余2宗位于光明新区凤凰村周边与宝安尖岗山片区,还有1宗位于南山西丽片区,其住宅占比不到25%。


作为卓越集团的大本营,深圳面临着高速发展背后土地供应、空间发展难以为继的重要困境,而城市的二次开发离不开城市更新和土地整备两大重要途径。


事实上,城市更新历来也是卓越集团的重要能力和标签。2000年初期,卓越集团开始涉足旧改领域。2013年5月,公司集中整合优势资源,成立全国第一家城市更新集团,经过多年的发展,卓越集团已成功打造了卓越世纪中心、卓越城、深圳中心·天元、卓越誉珑等多个旧改综合体项目。


2021年4月30日,东莞中寰·卓悦时光即将开业,这是卓越集团又一个走出深圳的自持商业,同时完整了卓越商业产品线。


下一步,是否意味着卓越集团将着力扩大商住双擎、多元运营的商业版图?让我们拭目以待。

编辑:刘亚
标签:卓越集团
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