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2021中国物业服务企业品牌价值研究成果发布

中国房地产网

2021-07-18 15:25

TOP10物业服务企业营收总额达到955亿元。

TOP10物业服务企业营收总额达到955亿元。

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图片来源:中房报图库

中国房地产报 中房智库

一、行业形势

物业管理被称为房地产的第二次开发。随着我国经济建设与人民生活水平提高,物业管理软实力成为人们评价生活社区与商业设施运营质量的重要因素。政策方面,本研究对我国物业管理行业发展40年历程进行梳理,归纳2019年我国物业管理行业政策重点,从而明确我国物管行业目前发展阶段;市场方面,选择26家上市物业服务企业作为样本,对其盈利能力、运营能力和抗风险能力进行评价及横向对比,反映出整个行业市场规模、盈利水平及成长潜能;展望方面,新的盈利抓手、资本市场的推动和科技赋能将为物业管理行业带来无限可能。

自从1981年第一家物业服务公司在深圳市成立,我国物业管理行业已发展近40年。1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》标志着我国物业管理行业走向法制化,2003年公布的《物业管理条例》国务院令第379号对我国物业管理行业的法制法规进行完善。2017年,国务院取消物业服务企业一级资质核定审批,仅由住房和城乡建设部事中事后监管,使我国物业管理行业市场化加强。2019年,国家发改委发布《产业结构调整指导目录》,将物业管理行业列为鼓励类项目,推动我国物业管理行业高质量发展。

近年来,物业服务行业正在迎来高速发展的黄金期。一系列相关政策法规的出台,为物业行业发展提供了政策条件;城镇化进程为物业行业发展带来了巨大市场空间;资本市场发展为物业企业发展壮大注入强大动力。

首先,政策助力行业健康发展。近年来,我国多部与物业管理行业相关的法律法规生效,多项促进行业发展的政策出台。今年初,住建部等多部门联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,指出要加快发展物业服务业,推动物业服务向高品质和多样化升级,满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。“十四五”规划纲要亦提出“加快发展物业等服务业”“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”等。

具体政策措施主要体现在以下几个方面:一是放松对物业管理费用调整的限制,从而提升物业企业的收入;二是鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域,为物业企业的增长打开更大的空间;三是将许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴,扩大物业管理行业的市场;四是促进行业优胜劣汰,良性化、规范化发展。

其次,城镇化进程为行业发展带来巨大市场空间。目前我国城镇化率已由2015年的56.1%上升至2020年的63.9%,城镇化进程加快、经济不断发展增加对物业管理服务的需求,刺激物业行业快速发展。据机构预测,随着物业服务覆盖率的提升和增值服务的发展,行业远景空间预计可达2.4万亿规模。

第三,资本市场成为物业服务行业发展的重要推动力。尽管近年来对房地产融资监管越来越严,但对物业服务企业则是“网开一面”。近年来,越来越多的品牌房企将旗下物业服务板块业务拆分独立上市。截至6月末,共有44家内地物业服务企业登陆资本市场,其中H股40家,A股4家,总市值达8788亿元。另外,有34家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统上市。

对于物业服务企业而言,良好的政策环境和广阔的市场空间为公司的规模化、品牌化发展带来前所未有的机遇。特别是去年以来,在抗击新冠肺炎疫情的战斗中,物业服务企业坚定履行社会责任,站在抗击疫情第一线,为物业服务企业树立了良好的品牌形象。

基于对物业服务行业的认识,以及对物业服务企业的研究,中国房地产报、中房智库联合北师大房地产研究中心,对物业服务产企业品牌价值进行了深度测评,并形成“中国物业服务企业品牌价值百强榜”。

二、研究方法

(一)技术标准

本研究采用的术语、技术标准与下列国际和国内标准衔接:

《中华人民共和国商标法》 (2019修正)

《中华人民共和国着作权法》 (2010修正)

《中华人民共和国专利法》 (2008修正)

《国民经济行业分类与代码》,GB/T4754-94

《商业企业品牌评价与企业文化建设指南》,GB/T 27925-2011

《品牌评价 多周期超额收益法》,GB/T 29188-2012

《住宅建筑规范》,GB 50368-2005

《房地产估价基本术语标准》,GB/T 50899-2013

《房地产估价规范》,GB/T 50291-2015

《品牌评价 基础和原则》,ISO 20671-2019

《品牌评估 品牌货币价值评估要求》,ISO10668-2010

(二)评价程序

1.确定评价目标

根据2021品牌价值测算用途、服务对象、使用场景、被测对象品牌价值特性等因素,综合确定评价目标,作为测算方法选取、评价标准确定的基本依据。

2.确定品牌价值影响因子

综合企业的财务、产品质量、创新技术和市场表现等方面的因素,合理、全面衡量非量化因素对品牌价值的影响。

3.解构、描述品牌内涵

界定和描述评价对象品牌,包括其品牌内涵、价值范围等。

4.评估推算模型参数

根据国家有关政策规定、行业技术规范、当前市场形势,综合现有品牌价值测算技术前沿动态,明确基期与评价时点、不同因子现金流预测方式、评价周期内增长率、还原率、平均报酬率、无形资产贡献率系数等模型参数。

借助中房智库专家平台,采用德尔菲法+层次分析法,确定品牌价值强度修正系数中的各指标权重。

5.采集测算模型和修正系数评价体系所需数据

借助企业调查表,以及公开数据、专家评估数据、市场舆情数据和调查数据等多种渠道获取数据。

6.代入数据和各类参数,采用中房智库“两步多维修正法”测算品牌价值

根据2021年近三年企业财务信息,计算每个评价周期内的品牌现金收益(FBC),预测未来各周期品牌现金流;采用适当方法汇总各级评价指标,计算品牌强度系数K;将上述信息输入到评价模型中,计算所测算品牌的价值基础值。

进而构建“品牌价值强度多维修正指标体系”,修正基础值、得出测算结果,作为品牌价值榜排序依据。

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三、研究成果

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四、榜单解读

物业服务企业品牌价值榜单根据企业规模(资产、市值、合约/在管面积等)、盈利情况(2020年营收、净利润)、品牌力等指标综合评定。其中,中海物业、碧桂园服务、万科物业、恒大金碧物业、雅生活服务、绿城物业服务、保利物业、招商积余、彩生活服务、金地物业分列物业服务品牌价值前十。10~20的包括融创物业服务、龙湖智慧服务、世茂天成物业、长城物业、中铁建物业、华润万象生活、金科智慧服务、新城悦服务、旭辉永升生活服务、建业新生活服务。

从合约面积/在管面积规模看,TOP20物业服务企业除旭辉永升生活服务和中铁建(北京)物业外,其余18家企业均合约或在管面积均超过1亿平方米。进入百强榜单的物业服务企业合约面积最高的是碧桂园服务,其合约面积达到8.2亿平方米,遥遥领先于其他物业服务企业。在管面积方面,万科物业以5.66亿平方米位列在管面积第一位,彩生活服务在管面积也达到了5.63亿平方米。TOP100物业服务企业合计在管面积70亿平方米,而TOP10物业服务企业在管面积合计达到34.78亿平方米,占百强物业服务企业的近50%,百强物业服务企业在管面积最高与最低相差近150倍。由此可见,物业服务企业在管面积集中度较高,龙头物企优势明显。

在营收方面,2020年营收最高的为万科物业,达182亿元;碧桂园以156亿元营收紧随其后,恒大金碧物业、雅生活服务、绿城服务营收也超过了100亿元。TOP10物业服务企业营收总额达到955亿元。而排名靠后的多家物业服务企业营收不足1亿元,相比之下落差明显。

在百强物业服务企业中,上市公司占49家,非上市公司51家;TOP50物业服务企业上市公司占74%。其中TOP10物业服务企业仅万科物业和金地物业为非上市公司。在非上市公司中万科物业极为典型,其在管面积和2020年总营收均排在百强榜榜首,但是在近年来物企上市潮中,万科物业却并未跟风,而是专心打造其万物云平台。直至近日的2020年股东大会上,万科董事长郁亮才表示,“会考虑在未来适当的时候给它做上市安排,但目前还没有上市计划”。

在TOP20物企中,长城物业是少有的没有龙头开发商背景的物业服务企业。在物业服务领域,长城物业设立了五大区域及30余个分支机构,物业服务范围覆盖全国31个省、自治区、直辖市的80余座城市,2020年实现营收30.36亿元。

TOP20物业服务企业中,建业新生活是2020年上市物企的代表。公司上市后,凭借资本助力和品牌知名度的迅速提升,外拓速度明显加快。2020年新增在管面积4304万平方米,其中63.6%来源于第三方项目。2021年1-4月,其新增在管面积再增553万平方米,第三方外拓面积进一步提升。

编辑:刘亚

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标签:榜单
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