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TOP50上市房企有息负债超6万亿元 谁存债务危机?丨财报②

中国房地产网

2021-09-04 10:37

债务危机如影随形。

债务危机如影随形。

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图片来源:中房报图库


“现金为王”时代,没有什么比手握资金更安全。


中房报记者 许倩 北京报道


处于“绿档”就一定安全?上市房企债务压力可能比想象中更严重。


据中国房地产报记者统计,2021年上半年,TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元,手握现金(不包括受限制存款及现金)2.68万亿元,现金对有息负债平均覆盖率仅42%。


自去年下半年以来,包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台,以及多地严查经营贷款违规入市情况下,房企融资渠道持续收紧。


在曾经高周转模式下,高负债并不算什么,很快可以通过回款解决负债问题。但现在,房企权益销售额占比明显下降,销债比指标并不理想。另据中国房地产报记者统计,2021年上半年TOP50上市房企权益销售额合计3.99万亿元,平均销债比为63%;曾被部分开发商引以为傲的销债比指标如今已黯然失色。


债务危机如影随形。


现金2.68万亿元 有息负债超6万亿元


“现金为王”时代,没有什么比手握资金更安全。


据中国房地产报记者统计,2021年上半年TOP50市房企共持有现金2.68万亿元,其中,万科、碧桂园分别以1952亿元和1679.21亿元成为“现金王”。此外,持有现金超过1000亿元的还有保利发展、中国铁建、中海地产、融创中国,这6家共持有现金8767亿元,约占TOP50强房企总现金33%。


但高负债也是甩不掉的包袱。截至2021年上半年,TOP50上市房企总负债共计21.52万亿元,总负债超过1万亿元房企有6家,均是标杆大房企,如万科、绿地控股、保利发展等。


在房企负债中,分为有息负债与无息负债,其中,有息负债主要是指企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实负债水平。


据中国房地产报记者统计,2021年上半年TOP50上市房企有息负债共计6.37万亿元,按照7%平均融资成本计算,每年要还利息约4500亿元。


从有息负债规模分布看,有8家房企有息负债规模超过2000亿元,分别是保利发展、碧桂园、融创中国、绿地控股、中国铁建、万科集团、中海地产等,这8家房企有息负债规模共2.6万亿元,约占50家房企有息负债总和41%。


其中,保利发展、碧桂园、融创中国有息负债均超过3000亿元,分别达3341.14亿元、3242.4亿元、3035.3亿元;有14家房企有息负债在1000亿-2000亿元,分别是华夏幸福、龙湖集团、招商蛇口、世茂集团、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、金地集团、中国奥园、旭辉集团、新城控股。


21家有息负债在500亿-1000亿元,包括雅居乐、中国金茂、绿城中国、阳光城、金科股份、远洋集团、龙光、融信、正荣、荣盛等;有息负债在500亿元以下有7家,如祥生集团、滨江集团、首创置业、路劲集团、弘阳地产、新力控股、建业地产。


在财务考核中,有息负债现金覆盖率、货币资金与有息负债比率,可以用来分析公司是否存在债务危机。一个财务稳健的公司,其货币资金应该能够覆盖有息负债。


以此指标来衡量,即便如万科这种偏谨慎型房企、手握现金1952亿元,但有息负债2697.1亿元,现金覆盖率也才72%,这在TOP50强房企中已经算是最好成绩。


销债比普遍不达标


“在行业中,销售量和负债比例大于1就没有风险,我们现在销债比超过了1.5到2,基本上没什么风险。”这是3年前融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上说的一句话。彼时,融创销债比远在1以上。


在房地产行业,高杠杆才能带来高资产回报率。但高杠杆又意味着不安全,必须通过高周转卸掉身上的包袱,因此,销债比(权益销售额∕有息负债)这个指标比较完美平衡了杠杆与安全性。


楼市黄金时代已过,尤其近年来房企愈发倚赖合作拿地与开发,在分摊资金压力与风险前提下,权益销售额占比下滑明显。从2021年上半年情况看,TOP50上市房企销债比指标普遍不达标,平均销债比仅为63%,即销售额仅能覆盖有息负债6成。


具体来看,TOP50房企中,仅2家房企销债比超过1,分别是中梁控股(销债比1.23)、祥生集团(销债比1.07)。巧的是,这两家都是来自浙系房企,且在冲刺规模上你追我赶。


7家房企销债比在0.9-1(不含),分别是龙光集团(0.99)、美的置业(0.97)、滨江集团(0.94)、新力控股(0.94)、碧桂园(0.93)、中国金茂(0.92)、路劲集团(0.9)。


9家房企销债比在0.8-0.9(不含),分别是万科、中南建设、荣盛发展、中骏集团、中海地产、建业地产、华润置地、金地集团、新城控股。


14家房企销债比在0.6-0.8(不含),分别是金科股份、融信中国、金辉控股、阳光城、绿城中国、旭辉集团、时代中国、招商蛇口、首创置业、融创中国、世茂集团、正荣集团、越秀地产、保利发展。


9家房企销债比在0.5-0.6(不含),分别是中国恒大、弘阳地产、禹洲集团、龙湖集团、雅居乐、宝龙地产、佳兆业、绿地控股、蓝光发展。


销债比在0.5以下房企有9家,包括合景泰富(0.48)、中国奥园(0.44)、远洋集团(0.39)、富力地产(0.38)、华发股份(0.29)、首开股份(0.27)、华侨城(0.24)、中国铁建(0.11)、华夏幸福(0.08)。


无息负债也在增加 长期偿债能力堪忧


在泰禾、华夏幸福、蓝光发展等TOP50房企接连爆发危机后,仿佛嗅到了危险的味道。整个房地产行业高负债风险愈发逼近。


考察房地产企业偿债能力,可能需要更多财务指标。相比有息负债,无息负债更是一个庞大数字。无息负债是指不需要支付利息的负债,比如拖欠施工方工程款;因“三条红线”监管的是“有息负债率”,于是房企在总负债不变情况下,通过增加“无息负债”达到规避监管目的。


产权比率提供了一个可以观察的角度。这一指标是负债总额与所有者权益总额比率,用于衡量企业长期偿债能力。产权比率越高,说明企业偿还长期债务能力越弱;反之,产权比率越低,说明企业偿还长期债务能力越强。


从财务稳健角度出发,产权比率一般在1:1比较合适,这说明企业股东资本可以足够偿还债务人提供资本,对债务人是安全借款。


从这个指标来看,TOP50房企普遍面临长期偿债能力不足压力。整体看,TOP50房企总负债高达21.52万亿元,股东权益合计5.54万亿元,两者相差悬殊,产权比率高达3.88。


其中,表现最好的是中海地产,产权比率为1.52,总负债与股权权益总额基本相匹配。


产权比率在2-3间有9家,包括招商蛇口、华润置地、路劲集团、雅居乐、远洋集团、宝龙地产、世茂集团、佳兆业、合景泰富。


有14家房企产权比率超过5,分别是阳光城、滨江集团、新城控股、美的置业、中南建设、碧桂园、绿地控股、中梁控股、祥生集团、蓝光发展、建业地产。其中,蓝光发展产权比率达8.8;建业地产这一比率更是高达11.65,其中风险值得关注。


编辑:温红妹

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:上市房企,有息负债
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